手塚不動産鑑定事務所-不動産のポイント

　▼不動産のトラブル－２

Ⅰ　売主・仲介業者の調査不足・説明不足によるもの
1	住宅を建てる予定で土地を購入したが、市街化調整区域のため建築ができない。
2	公道に面しているとの説明で土地を購入したが、公図で調査すると購入した土地と公道の間に他人の土地があり、購入した土地は袋地で建物を建てることができなかった。
3	立替目的で連棟式建物(長屋)を購入したが、宅地細分化防止指導要領があり、立替ができない。
4	購入した建売住宅が、地区計画に定める最低敷地面積を満たしていなかってので再建築ができない。
5	中古マンションを購入したが、ﾊﾞﾙｺﾆｰの一部に増築しており違反連地区であることが後でわかった。
6	購入した土地に、売主を債務者とする抵当権設定登記が残ってあり、債務者である売主が倒産してしまい抵当権設定登記の抹消ができない
7	差し押さえがされている不動産を購入したが、競売が実行され引渡しが受けられない。
8	水道のない土地を購入しましたが、将来給水できるということでしたが給水をうける権利がなかった。

Ⅱ　瑕疵担保責任にかんするもの
1	21年前に土地建物を購入しましたが、敷地の一部に道路位置の指定がなされてお　　り、建替えに際して、建坪が減少するので現在の建物より小さくなる。
2	買った住宅が土地の不等沈下により、壁がひび割れわれをおこした。
3	立替目的で連棟式建物(長屋)を購入したが、宅地細分化防止指導要領があり、立替ができない。地盤は大丈夫ということで、土地建物を購入したが、不等沈下により建物が傾いて住めなくなった。
4	購入した土地に多量の廃棄物が埋まっていたので、自費で除去した。その費用を売主に請求したが払わない。
5	購入した土地に土壌汚染か見つかった。
6	築30年の古い住宅を購入したが、雨漏りがあった。売主に修理を求めたが応じてくれない。
7	マンションの壁や押入れに雨漏りがあり、売主と仲介業者に隠れた瑕疵として損害賠償を請求しました。
8	マンションを購入したが、階下の機械室の騒音に悩まされている。
9	新築マンションを購入しましたが、上階の排水音がうるさい。契約を解除したい。
10	中古マンションを購入したが、一階に暴力団員が入居していた。契約を解除したい。
11	取り壊し目的で建物を売却しましたが、その建物で過去、自殺があったとのことで損害賠償請求された。
12	建売住宅を購入したが、引き渡しから8年後に雨漏りがして、住めなくなった。

　マメ知識　―――　「瑕疵担保責任」と媒介業者の責任について

　不動産の売買契約における「瑕疵担保契約」は、本来、売主と買主の問題であり、直接的には取引に関与した媒介業者は関係しない問題です。
　しかしながら、「地盤沈下により建物かが傾いた」「建物がシロアリに害されていた」
「南側に建物が建ち日照が阻害された」「自殺があった物件であった」「希望する建物が建てられない」等において、売主の瑕疵担保責任に加え、媒介業者は不動産取引のプロとしての善管注意義務が要求されます。
　調査不足・調査ミスの責任が追及されることがあります。
　
　買主が売主に「瑕疵担保責任」を追及するには

①　売買の目的物に瑕疵がある(その目的物が通常有すべき品質・性能に欠けるところがあることを意味します。)こと。

②　その瑕疵が「隠れた瑕疵」であること。

③　その瑕疵が契約締結時に存在していたこと。

　が必要になります。
この場合、売主の責任は無過失であることが必要です。

「隠れた瑕疵」とは、買主が知らず、また知り得なかった瑕疵をいいます。
売主から瑕疵を告げられて取引をした場合には、「隠れた瑕疵」に当たらず、買主は瑕疵担保責任を追及することはできません。
例えば、雨漏りがすると告げられて取引をした場合には、雨漏りは「隠れた瑕疵」にはなりません。

　
　どの様な場合、売主の「瑕疵担保責任」について、媒介業者の責任が問われるのでしょうか。

　判例では、媒介業者には、媒介契約に基づき、不動産取引の専門家として当事者双方に対し、信義を旨とし、誠実にその職務を行わなければならないという「業務上の一般的な注意義務」があるととものに、対象物件の権利関係および各種法令上の規制や制限の有無等の調査等をすべき「業務上の高度な注意義務」があるとしています。
　
　また、一方で、媒介業者は宅地造成・建物の構造・建築等については専門家ではないことから、例えば宅地造成の瑕疵について、宅地造成に関する検査済証等により、適切に施工されたことを確認すれば一応義務を果たしたというべきであり、媒介業者の担当者において検査済証等の各種書類に疑いを持って、独自に調査すべき注意義務があるとまでは認められないとしています。

瑕疵に関しては

①　「物理的な瑕疵」
②　「心理的な瑕疵」
③　「環境的な瑕疵」
④　「法律的な瑕疵」

等と区分されますが、特に「法律的な瑕疵」については、「業務上の高度な注意義務」があるとされる傾向にあります。

　法律が規定する「瑕疵担保責任」次のようになります。

　民法・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知ってから一年以内にする必要がある。

・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については責任を免れることはできません。

※「隠れた瑕疵」とは、買主が知らなかったか、通常の注意をしても知り得なかった瑕疵をいいます。
宅地建物取引業法・不動産業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間は、引渡しから2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定するものより買主に不利となる特約をすることはできません。
例えば、瑕疵担保責任の期間を引き渡し日から一年とする特約をつけた場合、この特約は無効となり、民法の規定が適用されることになります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法) ・新築住宅の場合、売主は、引渡しの日から10年間、住宅の「基本構造部分」については、瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
「基本構造部分」とは、「住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの」と規定されています。

※新築住宅とは、完成後１年未満のもので、かつ、人が住んだことがないものをいいます。
消費者契約・「消費者契約法」とは、消費者と事業者との間て締結される契約をいいます。

・消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は、無効となります。

Ⅲ　契約の解除にかんするもの
1	売買契約後、銀行に融資の申し込みをしたが断られた。ローン特約に基づいて解約したい。
2	限度を超えたローンのため、銀行ローンが否認されてしまったので、ローン特約に基づいて解約したい。
3	媒介業者がローン特約がないことを見過ごしたので、手付金が没収された。
4	売買契約を手付放棄で解除しようとしたら、契約解除後、1月を経過しているので契約解除といわれた。ただし、売主は、不動産業者である。

Ⅳ　環境にかんするもの
1	土地を購入し、住宅を建築したが、南側隣接地に高架道路が建設され、日照、通風の被害を受けた。
2	マンションを購入したが、売主業者が隣地所有者から買主に社宅建設計画の告知を要請されていたのに隠していた。
3	中古マンションを購入する際、隣地の建設について、業者から虚偽の説明がされた。
4	新築マンションの購入に際して、売主業者の社員から南側隣地について不正確な説明を受けた。
5	不動産業者からマンションに１階を購入した。その業者が、南側に２階建て建物を建築し、日照・通風が阻害された。
6	航空基地周辺のマンションを購入したが、入居後、航空機の騒音に悩まされている。
7	静かで環境の良い土地を購入したはずなのに、周辺道路の拡幅計画についての説明がなかった。
8	中古マンションを購入して入居したが、階下のシストランの臭いと排煙が室内に入ってくる。
9	ながめが良いと説明され、青田売りマンションを購入したが、眺望は良くなかった。
10	建売住宅を購入したところ、家の前の道路がゴミステーションになっていることがわかった。
11	近隣に高層マンションが建設され風害を受けるようになった。

　マメ知識２―――　「消費者契約法」について

消費者契約法は、平成13年4月1日に施行されました。

不動産取引と関連づけて、ポイントを簡単に説明します。

①　消費者契約法が適用される業種と取引は?

宅地建物業を含めた全ての業種について適用され、唯一労働契約のみが適用外とされています。
適用業種は広いのですが、適用になるのは「消費者契約」に限定されます。
また、取引に関する契約の無効等について業法に規定がある場合は、その規定によることとされています。

②　「消費者契約」とは、どのような契約ですか?

消費者個人と事業者間の契約をいいます。消費者である個人間の契約は、対象外です。
仮に、民民取引に不動産業者の媒介が介在したとしても、民民取引は消費者契約ではありません。

③　「消費者」および「事業」とは?

消費者は「個人(事業として、または事業のために契約の当事者となる場合は除く)」と規定しています。

すなわち、消費者は

・主体が個人であること。
・問題となる契約が事業として、または事業のために結ばれていないこと。

　　　の２つの要素で構成されています。

個人とは、自然人を指し、法人やマンションの管理組合など、その他の団体は含まれません。
　さらに、事業性と事業性目性のないことも要件となっています。
ここでいう事業とは、「一定の目的をもって反復継続的になされる同種の行為」
を意味します。
営利目的があるか否かは、事業性の判断に関係しません。

④　「事業者」とは?

法人その他の団体であれば、当然事業者に該当します。
したがって、会社組織の不動産業者はすへて「事業者」となります。
また、その他の一般の業者もすべて「事業者」になります。
ですから、例えば、一般会社が社宅で使っていた中古建物を消費者個人に売却する契約は、消費者契約となります。
また、個人でも事業性のある契約の当事者は、「事業者」として取り扱われます。
個人の不動産業者は、不動産については「事業者」ですが、不動産業以外の事業性に欠けている取引の場では、「消費者」になります。

⑤　アパート経営は、消費者契約の対象になりますか?

事業性があります。消費者個人に貸す契約は、消費者契約法に該当します。
転勤になったので自宅を貸す場合には、事業性は認められません。
従って、消費契約法の対象外です。
投資向けワンルームを１戸持っている場合は、事業性が認められる。
従って、消費者契約法の対象です。　

Ⅴ　媒介契約と媒介手数料にかんするも
1	土地の売主が、不動産業者と専任媒介契約を結んでいたが、媒介契約満了後2年以内に専任媒介契約期間内に紹介された購入客と直接、売買契約を締結した。
2	マンション売却を依頼していた業者が自ら媒介価格の7割で購入。契約後、もっと高く売れることが判明した。

Ⅵ　マンションの分譲・管理にかんするもの
1	マンション購入時、駐車場有りのはずが、地主との賃貸者契約となり、期間満了時に更新を断られた。
2	管理費の滞納額が清算できず、中古マンションの引渡しが受けられない。
3	「全戸南向き」との広告を見て新築マンションを購入したが、実際はほとんど西向きて゛あった。
4	犬を飼育できると言うことで中古マンションを購入したが、飼えなかった。
5	中古マンションを購入したが、媒介業者作成の販売用パンフレットの床面積と公簿面積がちがっていた。

Ⅶ　その他
1	中古の戸建住宅を購入して22年後、建物が隣地に出ていることがわかり、所有者と交渉したがまとまらない。
2	購入した土地の実測面積が公募面積より約5%少ないことが判明した。
3	借地権が期間満了で消滅したという説明を信じて、更地価格で土地を購入したが、借地権は消滅していなかった。
4	借地権譲渡の承諾書に実印の押印と印鑑証明書を要求したら契約が不成立。支払ったお金を返してほしい。
5	媒介業者が不動産取得税の特例措置を気づかず、余計に税金を支払った。その分を賠償してほしい。
6	業者の誤った説明で租税特別措置法の優遇措置を受けられず、追加納税せざるを得なくなった。